Tipos de financiamento de imóveis: qual é o melhor para você?
Quer comprar um imóvel e não tem muito dinheiro guardado para fazer essa aquisição? Que tal usar o financiamento de imóveis? Ele é uma forma cada vez mais comum e segura de adquirir um imóvel com parcelas próximas ao valor do aluguel.
Algumas pessoas dizem que financiamento só é usado para compra de imóveis baratos, pensando em programas populares, mas a verdade é que até mesmo investidores utilizam o financiamento de bancos e instituições especializadas para poder manter suas economias aplicadas e rendendo.
No texto de hoje, falaremos um pouco sobre as vantagens de usar essa forma de pagamento e explicar os principais tipos de financiamento imobiliário que existem. Confira!
O que é financiamento de imóveis?
Primeiramente, vamos explicar o porquê do financiamento. Como dissemos no início do texto, a modalidade não é somente usada para imóveis populares e famílias de baixa renda. Existem vários tipos de financiamento, que têm variações de taxa e prazo dependendo do valor a ser financiado.
Para entender melhor, pense no financiamento como uma junção de três fatores: amortização, juros e taxas. Amortização é o que acontece quando se paga uma dívida de maneira parcial. Por exemplo, se você pegou R$ 10.000 emprestado do banco e pagou de volta R$ 7.000, você amortizou R$ 7.000 e reduziu a dívida para R$ 3.000 (em um cenário sem juros).
Os juros são o valor do dinheiro ao longo do tempo. Como as moedas se valorizam com o passar dos anos, o pagamento de juros se refere ao ajuste que se paga para cobrir esse aumento.
Como você está tirando o dinheiro de uma instituição agora e pagando em um período determinado, ela vai lhe cobrar a tarifa de juros para compensar o tempo que ficou sem esse valor.
Por último, as taxas são o valor cobrado pelas instituições para cobrir seus custos. Muitas financiadoras são empresas grandes e com muitos funcionários, sistemas e gastos. Por isso, devem cobrar uma taxa adicional pelo serviço que estão prestando, já que o restante serve para amortizar a dívida e cobrir os juros.
Quais as vantagens de financiar?
Agora que você entendeu o que é financiar, falaremos sobre as vantagens de fazê-lo para comprar um imóvel. Como colocamos na introdução deste texto, pagar um imóvel aos poucos permite que você deixe seu dinheiro rendendo.
Talvez você tenha uma aplicação com boa taxa de retorno, que ultrapasse o valor dos juros do financiamento. Nesse caso, é bem mais vantajoso mantê-la rendendo do que sacar o dinheiro e aplicar na compra do imóvel. Você não descapitaliza e ainda deixa seu dinheiro crescendo.
Outra vantagem é poder pagar ao longo de muitos anos, o que permite que a parcela seja pequena. O ideal é que o valor que você paga em um financiamento não ultrapasse 30% da sua renda mensal ou da renda mensal composta com seu parceiro.
Além disso, diferentemente do consórcio imobiliário, o financiamento lhe dará a posse do imóvel em poucos dias. Algumas instituições permitem a entrega das chaves logo após a aprovação do financiamento (o que leva normalmente três dias) ou logo após o pagamento da entrada, que pode ser em até 30 dias.
Por último, mais uma grande vantagem é o fato de que o valor da parcela pode ficar muito próximo ao do aluguel, com a enorme diferença de que você amortiza a dívida para adquirir seu espaço, em vez de pagar por um imóvel que não é seu.
Quais os tipos de financiamento?
Confira abaixo algumas das instituições que financiam e, logo em seguida, os tipos de financiamentos mais comuns.
Financiamento da Caixa
A Caixa Econômica Federal é uma das instituições mais procuradas no momento de financiar um imóvel, pois oferece taxas de juros menores, um prazo estendido de pagamento que pode chegar a 35 anos e ainda permite utilização do Fundo de Garantia (FGTS) nos financiamentos feitos pelo SFH (Sistema Financeiro Habitacional).
Ao optar pela Caixa, no entanto, deve-se observar que existe um teto no valor dos imóveis que podem ser financiados, que varia de acordo com cada estado.
Financiamento de bancos privados
Os bancos privados também são uma boa opção para quem tem conta-corrente aberta e em uso. Eles podem oferecer taxas melhores, dependendo do histórico do cliente, e normalmente não terão teto de financiamento.
Você pode comparar as taxas de um banco e outro para conseguir negociações melhores e também pode verificar se existem instituições financiadoras parceiras que apresentam taxas especiais.
Sistema Price
O Price ou SFA (Sistema Francês de Amortização) é um dos modelos mais utilizados no mundo, graças às prestações fixas com valor único durante todo o período de financiamento.
Para que isso funcione, existe uma variação entre o montante dedicado ao pagamento de juros e ao destinado à amortização da dívida em si. Portanto, no começo, a fração dedicada a pagar os juros é maior, enquanto as últimas prestações são quase integralmente destinadas à amortização do valor financiado.
No Brasil, no entanto, devido ao passado hiperinflacionário, existem taxas para correção monetária, para evitar que os investimentos percam valor. Dessa forma, é comum que os juros do sistema PRICE sejam corrigidos por um indexador pós-fixado, sendo o mais comum a TR (Taxa Referencial), o que encarece o valor das parcelas ao longo do tempo.
O problema dessa situação é que, caso o comprador não tenha seus ganhos reajustados da mesma maneira, pode ter dificuldades em arcar com o compromisso. Por isso esse modelo é cada vez menos utilizado no Brasil.
Sistema SAC
O Sistema SAC ou de Amortização Constante é o mais popular no Brasil. É aquele no qual todas as parcelas têm o valor de amortização constante até a quitação do pagamento, sendo que o que varia, portanto, é o montante de juros cobrados.
A vantagem é que, como os juros são calculados sobre o saldo devedor, o valor das prestações diminui ao longo do tempo. Dessa forma, você paga parcelas maiores no começo do financiamento, amortiza a dívida mais rapidamente e paga menos juros.
Assim como no Sistema PRICE, podem haver correções monetárias ao longo do período de financiamento, que poderão ser pré ou pós-fixadas. Se você optar pela correção pré-fixada, a instituição deverá determinar o valor no momento da assinatura do contrato. Como essa situação apresenta mais riscos para a financiadora, a taxa de juros será maior.
Na pós-fixada, a taxa de juros será menor, porém, é você que estará exposto ao risco de uma alta correção, o que pode ocorrer devido à instabilidade econômica no país, o que influencia diretamente nos indexadores de juros.
É importante notar que esse sistema oferece mais segurança do que o PRICE, já que, com parcelas decrescentes, é menos provável que o comprador não consiga honrá-las com o passar do tempo.
Sistema SACRE
O terceiro tipo de financiamento e um dos mais utilizados no Brasil é o SACRE ou de Amortização Crescente. Ele é uma mistura dos dois que vimos anteriormente, já que o valor das prestações aumenta com o passar do tempo e, ao atingir um ponto máximo, diminui até a quitação total da dívida.
Da mesma forma que o PRICE, a Taxa Referencial também é utilizada para correção monetária do saldo devedor e das parcelas. A cada prestação, a fração destinada à amortização da dívida aumenta, o que permite que o valor dos juros diminua, à medida que o saldo devedor decresce.
O risco de inadimplência desse sistema é baixo, assim como o do SAC, já que a partir de certo ponto as parcelas diminuem e o devedor terá maior probabilidade de conseguir arcar com os valores até o final do financiamento.
Como você pode ver, existem várias alternativas para fazer o financiamento de um imóvel e sair do aluguel.
As vantagens são muitas, como deixar de pagar por um imóvel que não é seu, manter seu dinheiro aplicado, pagar ao longo de vários anos e poder desfrutar da posse logo no princípio do pagamento.
Lembre-se de que, em qualquer tipo de financiamento que fizer, você poderá optar por amortizar mais parcelas de uma vez (caso entre algum dinheiro inesperado), para reduzir os juros e o saldo devedor.
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